Quando se fala em documentação de imóveis, uma confusão é bastante comum: acreditar que, se o terreno está regularizado, toda a propriedade também está.



Na prática, regularizar o terreno e regularizar a construção são processos diferentes. E descobrir essa diferença apenas no momento da venda pode gerar atrasos, principalmente quando o comprador pretende utilizar financiamento bancário.

O que significa regularizar o terreno?

A regularização do terreno está relacionada à situação jurídica e registral do lote.

Isso envolve verificar se a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis está correta, se as medidas e divisas correspondem à realidade, se eventuais processos de desmembramento foram formalizados e se a propriedade está devidamente registrada em nome do proprietário atual.

Em outras palavras, é a documentação que comprova oficialmente quem é o proprietário daquele terreno e quais são as características daquele lote.

Quando existem pendências nessa etapa, a transferência do imóvel pode se tornar mais complexa e até impedir a conclusão de uma negociação.

E o que significa regularizar a construção?

A regularização da construção é outra etapa.

Uma casa, prédio, salão comercial ou galpão construído sobre um terreno precisa ser reconhecido oficialmente pelos órgãos responsáveis e também constar na documentação do imóvel.

Dependendo da situação, esse processo pode envolver:

• projeto aprovado pela prefeitura;
• alvarás e autorizações;
• acompanhamento de profissional técnico habilitado;
• emissão do Habite-se ou documento equivalente;
• averbação da construção na matrícula do imóvel.

A averbação da construção é um dos pontos mais importantes e também um dos mais esquecidos.

É ela que faz com que aquela construção passe a constar oficialmente na matrícula do imóvel.

Um terreno pode estar regular e a casa não?

Sim. E essa situação acontece com frequência.

É possível ter um terreno completamente regularizado, registrado corretamente no nome do proprietário, mas possuir sobre ele uma casa que nunca foi averbada.

Fisicamente, a construção existe. Juridicamente, porém, a matrícula pode continuar descrevendo apenas um terreno.

Isso significa que, para uma instituição financeira ou para quem analisa a documentação, existe uma diferença entre o imóvel que está sendo apresentado e aquilo que está oficialmente registrado.

Como isso pode prejudicar a venda do imóvel?

A falta de regularização da construção pode trazer consequências importantes durante uma negociação.

Entre elas estão:

• dificuldade ou impedimento para obtenção de financiamento imobiliário;
• compradores que desistem após a análise da documentação;
• avaliação bancária ou documental incompatível com o imóvel existente;
• dificuldades em processos de inventário e partilha;
• atraso na escritura e na transferência da propriedade.

No caso do financiamento, a questão é especialmente relevante porque o banco considera as informações oficialmente registradas e a documentação apresentada durante a análise do imóvel.

Por isso, descobrir uma divergência somente depois que comprador e vendedor já chegaram a um acordo pode atrasar significativamente a operação.

Como saber se a construção do seu imóvel está regularizada?

Um bom ponto de partida é solicitar uma matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região.

Depois, é importante comparar o que aparece no documento com aquilo que realmente existe no local.

Se existe uma casa construída, por exemplo, mas a matrícula descreve somente o terreno, é sinal de que a situação precisa ser analisada com mais atenção.

Cada imóvel, porém, possui suas particularidades.

As exigências podem variar de acordo com a legislação municipal, o tipo e a época da construção, a situação do lote e os documentos disponíveis. Por isso, a regularização deve ser avaliada individualmente junto à prefeitura, ao cartório e aos profissionais habilitados para cada etapa.

Regularizar antes de vender pode evitar problemas depois

A documentação imobiliária costuma ganhar atenção apenas quando surge um comprador.

Mas identificar possíveis pendências antes de colocar o imóvel em negociação pode evitar atrasos, perda de oportunidades e dificuldades durante o processo de venda.

Terreno regularizado e construção regularizada são partes diferentes da documentação de um imóvel.

E entender essa diferença é um passo importante para realizar uma negociação com mais segurança.